3.6 Grondbeleid

Financieel resultaat grondexploitaties

Meerjarenprognose Grondexploitaties

De Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) geeft inzicht in de financiën, het bouwprogramma en de risico's van bestuurlijk vastgestelde grondexploitaties en grondexploitaties van verbonden partijen. Het geeft hiermee een nadere onderbouwing van de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen zoals opgenomen in de Programmabegroting.

In de MPG wordt jaarlijks, op basis van een inhoudelijke risicoanalyse, bepaald of de aanwezige weerstandscapaciteit - in de vorm van de Reserve Grondbedrijf (RGB) - meerjarig van voldoende omvang is om eventueel op te treden risico's in de grondexploitaties, klusobjecten en verbonden partijen af te kunnen dekken.

Daarnaast bevat de MPG 2022 een geheime bijlage waarin de 27 grootste grondexploitatieprojecten (resterende omzet >€ 2,5 mln.) plus vier verbonden partijen zijn voorzien van een individuele projectrapportage die inzicht geeft in de ontwikkelingen op de projectbegroting, bouwprogramma en risico’s.

In overeenstemming met de verordening wordt de MPG vastgesteld door het college en ter kennisname voorgelegd aan de Raad. De geheime bijlage wordt ook ter inzage gelegd aan de Raad.

Saldi grondexploitaties in MPG 2022

Het saldo van een grondexploitatiebegroting (op netto contante waarde) geeft het verwachte financiële resultaat van het project. De exploitatiebegroting bestaat uit gerealiseerde en nog te verwachten kosten en opbrengsten. Is het saldo bij de start negatief dan stelt de gemeente hier financiële dekking voor beschikbaar en wordt deze na besluit tot vaststelling toegevoegd aan de Voorziening Negatieve Plannen (VNP). De Voorziening Negatieve Plannen (VNP) dient het verwachte verlies van alle negatieve grondexploitaties samen te kunnen opvangen en beweegt dus mee met de ontwikkeling van de plansaldi . Voor risico’s volgend uit een risicoanalyse wordt financiële dekking bij vaststelling beschikbaar gesteld en toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf (RGB).

Zowel bij de Programmabegroting als bij de Programmarekening worden de verwachtingen voor het resultaat van de grondexploitaties geactualiseerd wat zich uit in de stand van de Voorziening Negatieve Plannen (VNP). Eventuele verslechtering van de Voorziening Negatieve Plannen (VNP) wordt opgevangen door een bijdrage vanuit de RGB, meevallers vloeien naar de RGB. Voor een betrouwbare inschatting van de waardeontwikkeling van de totale portefeuille wordt rekening gehouden met parameters voor kosten- en opbrengstenontwikkeling en voor renteontwikkelingen. Ieder jaar wordt bekeken of deze parameters moeten worden geactualiseerd. De parameters en eventuele aanpassing hiervan zijn toegelicht in de MPG.

In onderstaande tabel zijn de saldi van de grondexploitaties met een positief saldo en met een negatief saldo weergegeven voor de Programmarekening 2021 en de Begroting 2023-2026. Het saldo van de negatieve grondexploitaties is met € 19,7 mln. verslechterd naar € 195,7 mln. negatief (stand Voorziening Negatieve Plannen (VNP)). Dit als gevolg van per saldo positieve mutaties in de doorlopende portefeuille grondexploitaties, maar vooral door vaststelling van Dreven-Gaarden-Zichten waartoe ook ruim € 25 mln. nieuwe dekking in de Voorziening Negatieve Plannen (VNP) is gestort. In de MPG 2022 is dit nader toegelicht.

De stand van de Voorziening Negatieve Plannen (VNP) wordt daarmee € 195,7 mln. op netto contante waarde 1-1-2022. Op eindwaarde bedraagt de stand van de negatieve grondexploitaties € 213,7 mln.

 
Winstneming

Volgens het Besluit begroting en verantwoording (BBV) is de gemeente verplicht om bij projecten met een positief saldo tussentijds winst te nemen volgens de zogenaamde Percentage of Completion (PoC) methode. Afhankelijk van de voortgang in het project (uitgedrukt in een percentage van realisatie van kosten en opbrengsten) wordt deze winst berekend in relatie tot het verwachte (positieve) resultaat (NCW). Hierbij wordt rekening gehouden met projectrisico’s die kunnen optreden bij de nog uit te voeren onderdelen van een grondexploitatie

Als de resterende looptijd van een grondexploitatie nog lang is, bestaat er nog geen garantie op het verwachte positieve resultaat. Gerealiseerde winsten in voorgaande jaren kunnen daarom worden bijgesteld als de totale winst op basis van de dan geldende inzichten lager wordt.

Het saldo van de positieve grondexploitaties in de MPG 2022 bedraagt € 19,3 mln. voordelig. Rekening houdend met projectrisico’s is het de verwachting dat er de komende vijf jaar in totaal € 15,3 mln. winst genomen zal worden. Dit is aanzienlijk hoger dan bij de vorige Programmabegroting omdat het een en ander gewijzigd is. Zo is de grondexploitatie Eenheidsbureau Politie Binckhorst met een hoog positief saldo vastgesteld en zijn er een aantal plannen positiever geworden na herziening. Ook is in lijn met de BBV de correctie op risico’s beperkt tot de projectspecifieke risico’s en niet langer de marktrisico’s.

In onderstaande tabel is weergegeven hoe de verwachte winstneming per jaar is opgebouwd. Conform de verordening wordt deze winst toegevoegd aan de RGB.

Bedragen x € 1 mln.

Stand en ontwikkeling Reserve Grondbedrijf

Weerstandscapaciteit

De Reserve Grondbeleid (RGB) vangt de financiële risico’s op, van zowel de gemeentelijke grondexploitaties als van de grondexploitaties van de deelnemingen en klusobjecten. In de risicoanalyses wordt onderscheid gemaakt in projectspecifieke risico’s en marktrisico’s. De RGB is dus de financiële (risico) buffer voor het Grondbedrijf. De reserve is nodig om te voorkomen dat tegenvallers binnen het Grondbedrijf de gemeentelijke financiële huishouding verstoren.  

De minimale omvang van de RGB wordt bepaald op basis van de minimaal benodigde weerstandscapaciteit, ofwel wat nodig is om de impact (rekening houdend met de kans van optreden) van de risico’s op te kunnen vangen over een periode van 5 jaar. Hierbij wordt rekening gehouden met diverse andere te verwachten mutaties in de RGB, zoals de winstneming die toegevoegd wordt aan de RGB. Bij de minimaal benodigde weerstandscapaciteit wordt aanvullend verondersteld dat (de impact van) alle kansen zich ook volledig voor gaan doen.

In onderstaande tabel is de benodigde weerstandscapaciteit opgenomen.

Bedragen x € 1 mln.

Op basis van de MPG 2022 is de benodigde weerstandscapaciteit bepaald op € 53,2 mln. Er is sprake van € 59,1 mln. aan integrale risico’s in de portefeuille. Deze zijn substantieel hoger door de hogere inschatting van marktrisico’s gegeven de hoogst onzekere tot negatieve vooruitzichten op een aantal cruciale variabelen voor de bouwsector/ruimtelijke ontwikkeling. Het gaat hierbij om schaarste aan personeel, materieel en materiaal wat tot uitzonderlijke inflatie leidt, terwijl anderzijds de stijging van de woningbouwprijzen al begint af te vlakken wat extra hard doorwerkt in de gronduitgifte prijzen. Vertragingsrisico ligt dan ook op de loer. In de MPG 2022 wordt hier nader op ingegaan.

In totaal is er voor € 12,4 mln. aan onttrekkingen en vrijval voorzien wat tijdelijk in de RGB opgenomen is tot de betreffende nieuwe grondexploitaties en investeringsprojecten zijn vastgesteld. Het gaat hierbij om € 3,6 mln. aan vrijval in verband met uitlichting voor investeringsprojecten uit drie grondexploitaties (Van Klingeren, Noordboulevaard en Kijkduin. Daarnaast is er op basis van eerdere besluitvorming € 2,1 mln. aan de reserve toegevoegd wat gedoteerd zal worden aan de VNP t.b.v. de herziening van de grondexploitatie Dr. Lelykade en vaststelling van de nieuwe grondexploitatie Steenwijklaan. Vanuit de eerder aan de reserve toegevoegde middelen wordt er voor € 0,8 mln. ingezet voor het tekort op de grondexploitatie respectievelijk het investeringsproject Twickelstraat.
Ter afdekking van een verwacht toegenomen tekort bij de WOM Den Haag Zuidwest wordt er rekening gehouden met een dotatie aan de Voorziening kapitaalverstrekking deelnemingen van €5,5 mln. Voor een kleine verslechtering in plansaldo van Harnaschpolder is er een onttrekking opgenomen van € 0,1 mln.
Tot slot is er vanuit eerder afgesloten grondexploitaties nog een bijdrage van € 0,2 mln. voorzien aan het nog vast te stellen project Ecolint en € 0,2 mln. voor aangegane verplichtingen.

Vanuit de overige grondexploitaties in portefeuille is er ten opzichte van de programmarekening sprake van een lichte verslechtering van € 0,1 mln. Dit uit zich in een hogere Voorziening Negatieve Plannen (VNP), wat conform regelgeving aangevuld wordt vanuit de RGB.

De prognose van € 2,3 mln. aan overige kosten bestaat uit € 0,5 mln. resultaat klusobjecten, € 0,5 mln. beheerkosten CVDH, € 0,5 mln. verwachte hogere apparaatskosten en € 0,4 mln. waterschapslasten onbebouwde gronden.

Tegenover bovengenoemde onttrekkingen aan de RGB staat ook € 20,7 mln. aan verwachte dotaties aan de RGB. Het gaat hierbij om € 15,3 mln. aan verwachte winstneming in de komende vijf jaar (tussentijds dan wel bij afsluiten) en € 5,4 mln. vanuit de ontwikkeling van de KC-locatie conform eerder besluit.

In de MPG 2022 is een nadere toelichting op de verschillende posten opgenomen.

Reserve grondbedrijf

De RGB bedraagt € 60,9 mln. per 1-1-2022. Dit is van voldoende omvang om bovengenoemde € 53,2 mln. aan benodigde weerstandscapaciteit te dekken, en de afdracht aan het budgettair kader van €3,6 mln. over 2022. De RGB komt op basis van deze prognose ultimo 2026 uit op € 4,1 mln..

Bedragen x € 1 mln.

In onderstaande grafiek is de vijfjaarsprognose van de RGB ook visueel weergegeven.

Het geraamde saldo van de RGB aan het eind van de 5-jaarsperiode is positief, zodat de nu voorziene risico’s binnen deze 5-jaarsperiode naar verwachting opgevangen kunnen worden. Vanwege de zeer volatiele marktontwikkelingen zullen risico’s wellicht naar boven bijgesteld moeten worden. Daarnaast is het goed denkbaar dat de negatieve effecten ook na de 5-jaars horizon zullen doorwerken. Om deze reden wordt de reserve op dit geprognosticeerd niveau in stand gehouden zodat eventueel nieuwe tegenvallers opgevangen kunnen worden zonder de gemeentebegroting te verstoren.